Avec la fin programmée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 et le durcissement des règles encadrant la location meublée non professionnelle (LMNP), les investisseurs immobiliers se retrouvent face à un vide en matière d’incitation fiscale. Pour répondre à cette situation et relancer l’offre locative dans le parc privé, le gouvernement a engagé une réflexion autour d’un nouveau cadre : le statut du bailleur privé.
L’objectif est clair : encourager les particuliers à investir dans le logement locatif en leur offrant un cadre fiscal stable et lisible.
Mais que recouvre concrètement ce nouveau statut du bailleur privé ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier, les avantages fiscaux associés et comment se positionne-t-il face aux dispositifs existants ? Cet article fait le point sur tout ce qu’il faut savoir.
Pourquoi le statut du bailleur privé a-t-il été créé ?
Depuis plusieurs années, le marché locatif traverse une période de tension croissante. Parallèlement, la construction neuve connaît un net ralentissement. La hausse des taux d’intérêt amorcée en 2022, combinée à l’augmentation des coûts de construction et au durcissement des normes environnementales, a fortement freiné les mises en chantier. Le résultat : une offre locative qui se contracte au moment même où les besoins explosent.
C’est dans ce contexte que l’idée d’un statut du bailleur privé a émergé dans le débat public. Porté par plusieurs parlementaires et soutenu par des acteurs du secteur immobilier, ce projet vise à créer un cadre juridique et fiscal pérenne, dédié spécifiquement aux propriétaires bailleurs particuliers.
Ce nouveau dispositif, appelé aussi « Relance Logement » a été introduit et adopté dans la loi de finances 2026 par le ministre du logement Vincent Jeanbrun. Le gouvernement table ainsi sur la création de 50 000 logements neufs supplémentaires par an et des recettes annuelles aux alentours de 500 millions d’euros.
Comment bénéficier du statut du bailleur privé ?
Le nouveau statut du bailleur privé s’adresse en priorité aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif en leur nom propre. Sont donc concernés les contribuables domiciliés fiscalement en France qui acquièrent un ou plusieurs logements dans le but de les mettre en location.
Les personnes morales, à l’exception des sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu et dont les associés sont exclusivement des personnes physiques, sont en principe exclues du dispositif.
Le champ d’application du dispositif concerne les logements intermédiaires, sociaux ou très sociaux sur l’ensemble du territoire, afin de mettre en avant le logement abordable.
Des critères liés au logement
Pour être éligible, le logement mis en location doit répondre à plusieurs exigences :
- Le bien doit constituer la résidence principale du locataire et être loué nu / non-meublé
- Le bien doit par ailleurs respecter un niveau minimal de performance énergétique (RE2020 pour les logements neufs, DPE A ou B pour les logements anciens avec travaux)
- L’investisseur doit respecter une période d’engagement locatif de 9 ans minimum
Le logement doit également répondre à l’un de ces critères au 1er janvier 2026 :
- Être considéré comme logement neuf
- Être un logement ancien dont les travaux doivent entrer dans la catégorie de « rénovation lourde » et représenter au moins 30 % du prix d’acquisition
- Être un logement en état futur d’achèvement ou avoir une demande de permis de construire déposée
En plus de ces critères propres au logement, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
L’investisseur doit se baser sur le barème des plafonds de loyer Pinel, selon le zonage ABC des zones tendues, pour la définition du loyer à appliquer. Pour 2025, le barème était le suivant :
- Zone A : 14.49 € / m2
- Zone B1 : 11.68 € / m2
- Zone B2 et C : 10.15 € / m2
Pour un logement de 35 m2 en zone A, le montant maximal du loyer à respecter sera de 507.15 € (35 x 14.49).
Les avantages fiscaux offerts par le dispositif
Le principal levier fiscal du statut du bailleur privé repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Concrètement, un investisseur pourra amortir jusqu’à 80 % de la valeur de son bien dans une charge reportable sur les revenus globaux, pour contrebalancer l’usure du bien. Les autres 20 % correspondent à la valeur du terrain, qui n’évolue pas à la baisse dans le temps.
Cette charge déductible des revenus permet de réduire l’imposition sur le long terme, ce qui la rend particulièrement avantageuse pour les revenus hautement fiscalisés.
Le statut du bailleur privé prévoit plusieurs taux d’amortissement annuels ainsi que des plafonds selon si le bien est neuf ou ancien et le type de loyer pratiqué :
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Logement intermédiaire |
Logement social |
Logement très social |
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Amortissement |
3.5 % dans le neuf 3 % dans l’ancien |
4.5 % dans le neuf 3.5 % dans l’ancien |
5.5 % dans le neuf 4 % dans l’ancien |
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Base amortissable neuf |
8 000 € / an |
10 000 € / an |
12 000 € / an |
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Base amortissable ancien |
10 700 € / an |
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Dans l’ancien avec travaux, les investisseurs reportent un déficit foncier, lorsque le montant des travaux dépasse celui des revenus, qui peut être revalorisé jusqu’à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.